Ceny zemědělské půdy v ČR

CENY UPLATŇOVANÉ PŘI PŘEVODECH ZEMĚDĚLSKÝCH POZEMKŮ

“

V poslední 10 letech se zemědělská půda stává vyhledávanou tržní komoditou. Skutečně obchodovaná cena zemědělských pozemků rok od roku výrazně roste. Od roku 2005 do r. 2023 činil průměrný roční nárůst 9,61 %.

Bohemia Brethren, s.r.o.

Na trhu půdy se dosud uplatňují dva druhy cen:

Úřední cena

Slouží pro daňové účely, prodej a koupi pozemků ve vlastnictví státu a provádění pozemkových úprav. Úřední ceny se aktualizují na základě kvalitativních změn vlastností půd a následné změny BPEJ, jakož i vývoje situace v tržních vztazích a nákladech. Průměrná úřední cena za celou republiku je nyní 6,23 Kč/m2.
Ocenění zemědělských pozemků se provádí podle Vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Zemědělský pozemek se ocení podle BPEJ. Pokud není bonifikován ocení se základní cenou podle k.ú., uvedenou ve Vyhlášce č. 356/2013 Sb. Základní cena se upraví o přirážky a srážky a vynásobí se koeficientem Kp. Nebyl-li pozemek obhospodařován více jak 6 let, ocení se jako jiný pozemek §32.

1. Cena zemědělské půdy podle katastrálního území - seznam katastrálních území s přiřazenými cenami zemědělské půdy vydává dle §17 zákona ČNR č. 338/1992 Sb. Ministerstvo zemědělství České republiky po dohodě s Ministerstvem financí. Jedná se o vážený aritmetický průměr cen dle BPEJ pozemků v konkrétním katastrálním území.
Ceny zemědělských pozemků podle k.ú. se využívá pro stanovení výše daně z nemovitostí (pozemků), pro stanovení výše ročního nájemného za pozemky náležející do zemědělského půdního fondu v případech, kdy se vlastník a nájemce na jeho výši nedohodnou, a pro stanovení kupní ceny při převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby.

2. Cena zemědělské půdy podle BPEJ - úřední cena zemědělské půdy podle BPEJ se využívá např. k ocenění pozemků pro účely daně z nabytí nemovitých věcí (dříve daně z převodu nemovitostí). Úprava cen dle BPEJ od 1.1.2014 byla zvýšena o 15 %. Více informací o dani z nabytí nemovitých věcí najdete na stránce Daně pozemky.
Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemků je pětimístný číselný kód, který vyjadřuje hlavní půdní a klimatické podmínky mající vliv na produkční schopnost zemědělské půdy a její ekonomické ohodnocení.

Tržní cena

Tržní ceny zemědělských pozemků jsou ceny skutečně dosahované při konkrétních převodech jejich vlastnictví, tj. při koupi a prodeji jako rovnovážné ceny vyrovnávající nabídku a poptávku (na dobře fungujícím trhu). Jejich znalost je důležitá pro účely ocenění zemědělských pozemků, jakož i pro stanovení daně z příjmu z prodeje pozemků.
Ceny tržní vznikají na základě nabídky a poptávky. Ceny tržní se uplatňují podle momentální nabídky a poptávky na trhu. Průměrná tržní cena zemědělských pozemků (primárně určených pro další zemědělské využívání ve střednědobém horizontu) se pohybuje mezi 250 – 400 tis. Kč/ha. Vzhledem k výrazné heterogenitě ve vlastnostech obchodovaných pozemků je rozpětí cen vysoké. Průměrná tržní cena TTP je nižší než cena orné půdy a pohybuje v rozmezí 18 - 30 Kč/m2.
Vývoj tržních cen zemědělské půdy se vyznačuje nárůstem tržních cen zejména orné půdy ve vztahu k úřední ceně půdy podle BPEJ při nákupu s předností pro zemědělce i při volném prodeji. V případě trvalých travních porostů je nárůst ceny mírnější, ustálenější a není ovlivněn ve větší míře výkyvy ziskovostí zemědělské produkce.

Obecně tržní ceny dlouhodobě rostou (v průměru o 6–10 % ročně); ve srovnání se státy EU-15 jsou stále nižší, ve vztahu k novým státům EU-12 jsou ceny půdy v ČR většinou srovnatelné nebo vyšší.

Ceny nájemného ze zemědělských pozemků

V České republice je výše nájemného upravena zákonem č. 229/1991 Sb., v platném znění, § 22 odst. 9: Roční nájemné za pozemky ve vlastnictví státu, náležející do zemědělského půdního fondu, s výjimkou pozemků lesního půdního fondu, činí 1 % z úřední ceny pozemku, pokud se vlastník s nájemcem nedohodnou jinak.

Ve většině případů jsou nájemní vztahy a z toho vyplývající nájemné oboustranně akceptované. V posledních letech dochází v důsledku zvyšujících se plateb vázaných k zemědělské půdě, ale i rizika vypovědění smlouvy ze strany vlastníků k tlaku na růst cen nájemného. U nově sjednávaných nájemních smluv se nájemné obvykle pohybuje již ve výši 2 - 4 % z ceny dle katastrálního území. Významné rozdíly ve výši nájmů mezi ornou a travními porosty neexistují. Výše nájemného je primárně ovlivňována vhodností přírodních podmínek pro zemědělskou výrobu, uceleností pozemků, celkovou výměrou, přístupností a také nabídkou a poptávkou v místě samém. Stále existují oblasti, kde je výše nájemného výrazně nižší – i méně než jedno procento z úřední ceny zemědělské půdy. U fyzických osob kromě toho přetrvávají rozdíly v nájmech podle velikosti obhospodařované půdy. Větší zemědělské farmy (obvykle nad 300 ha) platí v průměru nájemné vyšší než farmy s výměrou do 50 ha (rozdíl okolo 20 %).

Nájemné ze zemědělské půdy v produkčních a znevýhodněných oblastech ČR

• Znevýhodněné oblasti 2500 - 4000 Kč / ha
• Produkční oblasti 4000 - 8000 Kč / ha