Investice

PROČ INVESTOVAT DO ZEMĚDĚLSKÉ PŮDY

“

V závislosti na krizi v eurozóně a nestabilního vývoje světových finančních trhů se řada investorů zaměřuje na investice do zemědělské půdy. V posledních letech dochází k nárůstu zájmu o tento druh investice a to zejména z důvodů značně podhodnocené ceny zemědělských pozemků, která je v ČR oproti státům západní Evropy o 30 až 300 % nižší. Průměrná cena půdy v zemích západní Evropy se pohybuje v přepočtu od 20 do 50 Kč za m2. Možnou příčinou nízkých cen u nás by mohla být nízká cena nájemného, která je způsobena zejména vysokou roztříštěností držby.

Bohemia Brethren, s.r.o.

Jak je u nás zemědělská půda hodnocena

Ceny v České republice jsou stále výrazně oproti zemím západní Evropy podhodnocené. Současná tržní cena orné půdy se v ČR pohybuje v průměru okolo 15 Kč/m2. V Německu je zemědělská půda až pětkrát dražší, v Anglii až osmkrát a v Nizozemsku až dvacetkrát dražší. Ve srovnání s novými členy EU jsou ceny srovnatelné, nebo mírně vyšší. Tyto značné rozdíly mají řadu příčin. Počínaje hustotou populace v dané zemi přes úrodnost půd, výši podpory zemědělcům až po rozdrobení držby. Potenciál pro zhodnocení investice je velmi vysoký. Lze očekávat, že při pokračování současného trendu zájmu o zemědělskou půdu porostou ceny půdy o 10 až 15 procent ročně.

Proč investovat do zemědělské půdy

Finanční investice do zemědělské půdy generuje 2 až 3 procenta ročního výnosu z nájmu. V době celosvětové hospodářské recese a nízkých úrokových sazeb je zemědělská půda velice vhodný investiční nástroj. Největší zájem je o pozemky větších rozloh, minimálně 50 hektarů a více. Určitou brzdou ochoty investování do půdy a to zejména u větších investorů je vysoká roztříštěnost pozemků mezi malé vlastníky. Pro budoucí rozvoj trhu bude důležité, aby na trhu vznikli hráči, kterým se podaří půdu systematicky zcelit. To může změnit chování investorů. Subjekt, který dokáže zcelit stovky až tisíce ha má ke sjednávání kupních, nebo nájemních smluv lepší vyjednávající pozici.

Rozvoj trhu se zemědělskými pozemky

Každoroční objem zobchodované půdy představuje v posledních 10 letech více než 100 tis. ha zemědělské půdy. V letech 2009 2011 činil podíl úplatných převodů v průměru 2,7 %, což činí celkem za toto období více než 340 tis. ha zemědělské půdy.
Do roku 2001 se z celkového zemědělského půdního fondu ČR ročně prodávalo přibližně 0,20 %, tj. za období od roku 1993 – 2001 celkem 1,78 %. Od roku 2002 do roku 2007 prodej zemědělské půdy výrazně narostl. Na výrazném oživení trhu se zemědělskou půdou měl vliv především prodej zemědělské půdy ve vlastnictví státu a částečně i podpora prodeje soukromé půdy v rámci programu PGRLF „Půda“ (viz následující podkapitoly). Je možné očekávat, že rozsah obchodované půdy bude v příštích třech letech na stávající úrovni (okolo 2,5 % ZPF). Tento trend také souvisí s ukončením převádění státní půdy privátním subjektům (zbývá převést 90 – 100 tis. ha).
V roce 2011 skončilo moratorium na zákaz prodeje zemědělské (a lesní) půdy občanům EU. Ačkoli se očekával v souvislosti s liberalizací trhu nárůst v zájmu investorů, z dosavadního trendu vyplývá, že výraznější investice cizinců do české půdy nenastaly. Vedle ekonomických, zejména cenových relací existují závažné bariéry, které ovlivňují investory v jejich rozhodování na trhu a které svým charakterem snižují efekty vyplývající z nižších cen půdy. Jde zejména o zvýšené transakční náklady na směnu vyplývající z atomizovaného vlastnictví půdy do malých celků, o rozpory mezi reálnou a evidenční výměrou kultur, o obtížnou lokalizaci pozemků v terénu a fyzickou přístupnost k nim, pomalu postupující digitalizaci pozemků apod.

Vlastnická struktura půdy v ČR

Celková výměra zemědělského půdního fondu (ZPF) České republiky k 1.1.2012. činí 4 229 167 ha, což je 53,6 % celkové rozlohy půdního fondu ČR (7 886 598 ha). Orná půda zaujímá 3 000 390 ha (tj. 37 % z celkové výměry půdního fondu), chmelnice 10 454 ha, zahrady 163 152 ha, ovocné sady 46 390 ha a trvalé travní porosty (louky a pastviny) 989 293 ha. Lesní půdy zaujímají 2 659 837 ha (tj. 34 % z celkové výměry půdního fondu), vodní plochy 163 421 ha, zastavěné plochy a nádvoří 31 691ha a ostatní plochy 702 482 ha.

Půdní fond ČR je vlastnicky značně roztříštěn. K 31. 12. 2011 je evidován na 5 980 680 listech vlastnictví (LV). Je rozdělen do 22 805 426 parcel, z toho zemědělskou půdu tvoří 8 792 781 parcel. Průměrná velikost zemědělské parcely je 0,48 ha půdy. Převážnou část zemědělské půdy, tj. více než 3 800 tis. ha vlastní fyzické osoby nebo různé typy obchodních společností a sdružení. Přibližně 212,6 tis. ha zemědělské půdy je ve vlastnictví státu. Tuto půdu spravuje Pozemkový fond ČR, který z této výměry pronajímá cca 184 tis. ha zemědělské půdy. Výměra obhospodařované půdy podle údajů LPIS k 31. 12. 2012 je 3 541 796 ha.
Míra rozdrobení vlastnictví zemědělské půdy na malé parcely je v ČR jedna z nejvyšších v Evropě i na světě. Spolu se Slovenskem, Rumunskem nebo Slovinskem patříme do úzké skupiny zemí s nejvyšší mírou fragmentace, když se průměrná velikost jedné parcely pohybuje kolem 0,48 ha. Dalším faktorem je podoba vlastnické struktury, kdy u jedné parcely bývá zapsáno hned několik spoluvlastníků. V ČR je dnes evidováno přes tři miliony vlastníků cca čtyř milionů hektarů zemědělské půdy. V průměru je držba zapsaná na jednom listu vlastnictví přibližně 2,5 hektarů rozdělena do více než šesti parcel.
Významná část takto rozdrobených parcel je nepřístupná, protože leží uprostřed velikých produkčních bloků. Takto i ti vlastníci, kteří by dnes chtěli, nemohou hospodařit na svých pozemcích a jsou nuceni půdu pronajmout.
Řešením jsou komplexní pozemkové úpravy, při nichž dochází k výměně vlastnických práv k pozemkům, návrhu společných zařízení, přístupnosti parcel, především nové cestní sítě, ale i prvků tvorby a ochrany přírody a krajiny. Tyto úpravy dokážou snížit počet pozemků na jednoho vlastníka a trh s půdou, zase dokáže snižovat počet vlastníků půdy. Pozemkové úpravy mají pozitivní vliv na tržní cenu půdy.

Vysoký podíl půdy v nájmu

Z celkové množství obdělávané půdy v ČR je 80 % v nájmu. Více než 2/3 půdy obhospodařují právnické osoby, zbytek soukromě hospodařící rolníci nebo fyzické osoby. V roce 2011 činilo průměrné nájemné 1465 Kč/ha, tradičně nejvyšší cena nájmu se platí v kukuřičné (a řepařské) výrobní oblasti, nejnižší pak v horských oblastech. V zemích EU v průměru pronajato přibližně 50% zemědělské půdy. Jde o druhý nejvyšší podíl obdělávané půdy na základě nájemního vztahu v rámci EU. Větší zemědělské firmy hospodařící na více jak 100 ha vlastní v průměru pouze 12 % obhospodařované výměry. Menší, převážně rodinné farmy hospodařící na ploše do 20 ha vlastní obdělávané pozemky v průměru ze 75 %. V celostátním průměru hospodaří zemědělci pouze ze 20 % na vlastní půdě.

Bonitace zemědělského půdního fondu

Zemědělský půdní fond se v České republice hodnotí prostřednictvím bonitace. Za základní mapovací a oceňovací jednotku bonitační soustavy je považována tzv. bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ). Soustava BPEJ představuje hlavní kvalitativní základnu pro diferenciaci půdně klimatických podmínek zemědělsky využívané půdy v České republice a charakterizuje ji Vyhláška č. 327/1998 Sb.

Každá konkrétní bonitovaná půdně ekologická jednotka je označována pětimístným kódem s následujícím významem:

• 1. číslice - značí příslušnost ke klimatickému regionu (KR) České republiky (0 -9)
• 2. a 3. číslice - určuje příslušnost k tzv. hlavní půdní jednotce (hlavní půdní jednotka – HPJ je účelové seskupení půdních taxonů, které jsou příbuzné agroekologickými vlastnostmi) (01 -78)
• 4. číslice - vyjadřuje kombinaci údajů svažitosti a expozice ke světovým stranám (0 - 9)
• 5. číslice - je kombinací údajů o skeletovitosti a hloubce půdního profilu (0 -9)

Užití zemědělské půdy

Zemědělský půdní fond o celkové výměře zemědělské půdy 3 540 562 hektarů ke konci roku 2011 obhospodařovalo podle údajů zemědělského registru ČR 45 664 subjektů. Z toho fyzické osoby představovaly 42 198 subjektů a právnických osob obhospodařujících půdu bylo 3 466.

Podnikatelská struktura užívání půdy:

• 30 % - fyzické osoby
• 25 % - akciové společnosti
• 23 % - společnosti s ručením omezeným
• 20 % - družstva
• 02 % - ostatní právnické osoby